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重磅!楼市发生两件大事 炒房客这下危险了!
时间:2018-08-04 08:20 来源:融360 作者:admin 点击:
重磅!楼市发生两件大事 炒房客这下危险了!

昨日,发生了两个重要事情。

  一个是中央政治局会议的公报。

  一个是深圳升级调控政策。

  先来说说这第一个重要会议,它是中央对未来经济定调的顶级会议,相比之前的国常会等会议重要许多。

重磅!楼市发生两件大事 炒房客这下危险了!

会议第一部分主要介绍了当前的经济形势:

 

  大致意思就是,目前经济总体平稳,还处于可以承受的范围内,跟之前的表述情况类似,没有什么特别的东西,我们主要看后面一些措辞的变化。

  里面的“外部环境发生明显变化”显然是指中美贸易摩擦,对国内经济造成了一定影响。

  “抓住主要矛盾”,这里的主要矛盾并没有明说是什么,但就目前的形势来看主要就是外部中美贸易冲突,还有内部的资产泡沫、高房价问题。

  重点说下后者,楼市政策的大方向依然是“房住不炒”,要想让楼市维持稳定、长远的发展,需要多方协力、配合,短期内要靠调控政策稳定房价,长期就要靠包括租购同权、房地产税等长效机制。

  “保持经济运行在合理区间”,将GDP维持在6.5%的水平运行是最基本的原则,不能比这个再差了,否则就有可能超出了“合理区间”,就会出问题。

  接下来介绍了下半年的工作方向,主要说了六点,前五点是关于经济、房地产的内容,融360说房君挑几个重点信息做解读。

  第一,保持经济平稳健康发展,坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策,提高政策的前瞻性、灵活性、有效性。财政政策要在扩大内需和结构调整上发挥更大作用。要把好货币供给总闸门,保持流动性合理充裕。要做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作。保护在华外资企业合法权益。

  就像开头说的那样,依然把“稳增长”放在首位,对于财政政策和货币政策的表述是“积极的财政政策和稳健的货币政策”,这其中去掉了“中性”两个字,相比之前国常会上的表述,政策信号似乎更紧,国常会上的表达是这样的:

  积极的财政政策要更积极。稳健的货币政策要松紧适度。保持适度的社会融资规模和流动性合理充裕,疏通货币信贷政策传导机制。

  财政政策没有说“更积极”,货币政策也没说“松紧适度”,重点强调了“把好货币总闸”,整体的政策信号更为严格了。

  第二,把补短板作为当前深化供给侧结构性改革的重点任务,加大基础设施领域补短板的力度,增强创新力、发展新动能,打通去产能的制度梗阻,降低企业成本。要实施好乡村振兴战略。

  这部分可以看做是应对外部贸易矛盾的一种内部手段,也就是扩大内需,房地产这个夜壶不能再用了,得找其他的出路,此前央行放水,银行要定向给实体经济领域放款支持,其中就包括对基础建设的投资、还有高科技领域什么的,基建的话比如老旧城区水暖、设备改造,高科技比如芯片等核心技术,实现自给自足,这一点在国常会也提到了。

  第三,把防范化解金融风险和服务实体经济更好结合起来,坚定做好去杠杆工作,把握好力度和节奏,协调好各项政策出台时机。要通过机制创新,提高金融服务实体经济的能力和意愿。

  去杠杆的目标明确不变,只是不再搞一刀切,强调部门与政策之间的协调,打配合战。

  第五,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

第五部分是会议中跟房地产最为密切的信息,有两点需要注意:

  一是使用了“下决心”、“坚持”、“坚决”等字眼,去掉了“房价过快上涨”中的“过快”两个字,因为国内房价已经很高了,一边要放水稳定经济,一边又要防止资金流向房地产,而且普通老百姓(69.20 +2.59%,诊股)也非常不希望房价继续涨,就像之前有文章说的那样,大家都在关心如何买房、还房贷,不去搞建设,不利于经济稳定发展。所以,这次会议再次明确表态,坚定控制房价的决心,也算是给大家吃了颗定心丸。

  二是加快建立长效机制,主要是指房地产税和租购同权,这一点在2018年上半年国民经济运行情况发布会上,国统局发言人就提到过。

  总的来说,经历了几年的上涨,上到一线城市下到三四线城市,不少城市的房价都已处在高位,此次会议是在向市场释放一种信号:调控要继续,去杠杆要继续,想炒房?没门!

  接下来再来说说深圳的事儿。

 

官方发布的调控升级政策主要包括:

  1、暂停企事业单位购房,包括新建商品住房和二手房。

  2、商住公寓新供应地,一律只租不售,单位已购公寓,5年内禁止转让。

  3、个人新购商品住房禁售3年,不包括安居型商品房、人才住房以及已完成网签的房子。

  4、离婚两年内、有房贷记录申请房贷的,按二套房政策执行,首付7成;无房贷记录、且无房的,首付3成;离婚前有一套住房的,首付5成。

  上面这几点可以归为三类:

  1、限购:停止向企业售房。

  2、限售:公寓限售5年,住宅限售3年。

  3、限假离婚买房。

  第一类比较容易理解,有数据显示,在深圳政策收紧以来,部分手握现金的炒房客通过注册公司,以公司名义规避限购政策买房,部分热点项目中以公司名义买房的比例达到20%,这一行为对市场上的刚需造成挤压,新政的目的一方面是为了查漏补缺,堵住这一缺口,另一方面是提高摇号买房的公平性,净化市场需求。

  第二类限售公寓和住宅,先来说说公寓,有数据显示,最近5年,深圳市成交的再转手商办公寓占成交的比例达到70%,个人和企业参与炒作公寓的现象明显,该政策一是为了抑制住这部分投机炒作,二是在一定程度上增加租赁市场的房源数量,缓解刚需的住房压力。

  融360说房君也一直不赞成大家买公寓,因为它的政策不确定风险太大,今天你买了公寓,算上等待交房的时间,至少5年不能转手变现,而且政策出台后,公寓价格跌得比住宅多是大概率事件,简直就是个大坑。

  然后就是住宅限售,此次政策只针对新建商品房,目的是限制住投资需求通过买房短期套现,毫不夸张地讲,有些人就算借钱也要买,借钱还贷,现在限售政策一出,投机的时间成本、资金成本变高,对这类炒房客起到震慑作用。另外,由于不涉及存量房,对于现有供给量不会产生太大影响。

  第三类限制假离婚买房,没啥太多可分析的,大概意思是细化了有房贷和无房贷,进一步堵住漏洞。

  要说这深圳,从2016年第一次出台限购政策以来,一直在升级政策补漏洞,但是房价却没有出现实质性下跌,一方面是因为其作为一线城市的竞争力,另一方面就是深圳宽松的落户政策,深圳户籍人口只有区区400多万,人口红利的弱点尽显,所以在落户政策上很难做出让步,只能一步步升级调控政策,也是挺尴尬的。

  政治局会议和深圳实际都在向外界释放一种信号,再怎么放水,再怎么扩大内需,也不会让资金流向房地产,楼市已发展到一个新阶段,需要直面外部和内部的各种问题,至于解决办法,要边摸索边总结才知道。
 

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